月初，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。很显然，这是一个非常及时的意见，在经历了几年的折腾之后，一直“只闻楼梯响”的廉租房正在走下楼来。

并非一帆风顺

来自建设部门的消息，2007年各地市报批的廉租房建设计划规模较过去任何一年都有所增加，月初的国务院常务会议对于各地市的这一做法，从政策的角度予以了充分肯定。业内人士形象的形容，这将很有可能是国内房地产业的“廉租房年”。

事实上，早在1998年，国务院关于深化住房制度改革的决定就提出要求：为最低收入者提供廉租住房，为中等收入者提供经济适用房，为中高收入者提供商品房。这是一条非常明确的住房道路。

如果仅从成绩单看，廉租房似乎已经在各地市做得相当到位了，尽管仍有少数“钉子户”县市还没有来得及顾上，截至 2006年底，全国657个城市中已经有512个城市建立了廉租住房制度，占城市总数的77.9%。其中，287个地级以上城市中，有283个城市建立了廉租住房制度，占地级以上城市的98.6%；370个县级市中，有229个城市建立了廉租住房制度，占县级市的61.9%。

但业内人士提醒，廉租房在房地产不断上涨的几年间所起到的作用并不是很突出。这是有根据的。来自建设部的统计数据，2006年底，北京、上海、天津、重庆四个直辖市已享受廉租住房保障租赁住房补贴、实物配租或租金核减的户数约为18.1098万户，这对于直辖市2988万城市人口而言，显然是杯水车薪。而在直辖市之外的省份，这种状况更为堪忧。

尽管有观点认为，廉租房只占房屋建设的10%，不是主流，目前还是应当努力呼吁商品房降价。但更多的业内人士却并不这样看，他们认为，廉租房的对象是最需要住房而又最买不起房子的人，是社会矛盾最紧张的区间。

业内人士直言，“各地耗巨资盖豪华办公楼的报道已经司空见惯，耳朵都磨出茧子了。”但是建廉租房的钱却始终拿出来。他们认为，缺少资金和难以分配，同样是其他地方政府惯用的“托辞”。没有明确的问责机制，才是廉租房建设走到今天的一个必然。

必须走出的误区

廉租房之所以一直未曾“走下楼来”，其中的原因是多种多样的，也因此，只有先认识到这些，才有可能走出建设过程中的误区。

业内人士认为，房地产业与各地经济增长密切相关。在“增长就是政绩”的影响下，不少地方政府的卖地收入已经占到财政收入一半左右。正如人大常委会副委员长盛华仁说指出的那样，1998年，地方政府卖地收入为97亿元，2001年到2003年，这个数字魔术般地变成了9100亿元。在住房交易中，土地费用占房地产价格20%～40%，政府税费收入占30%～40%左右。总计起来，地方政府在房地产上的收入占整个房地产价格的50%～80%。

面对如此暴利，部分地方政府就成了拉动房子价格上升的第一大引擎。所以，国务院调控房市的6条措施以及建设部等九部门落实“国六条”的意见于今年5月出台之后，普通住宅的价格仍不断走高，就一点也不奇怪了。

在有资金保障的情况下，各地廉租住房建设却相对滞后，这是为什么呢？全国人大代表田儒斌认为，原因一是各地对低收入家庭情况“家底不清”，对低保家庭中需要住房保障的家庭“底数不清”，无法制定合理的廉租住房建设计划。二是有资金来源，却无保障项目，使有些地区已经安排好的廉租住房资金大量闲置。

在商品房、经济适用房、廉租房三条保障线中，商品房

作为住房保障体系的最后一道屏障，廉租房建设的确需要加强，但如何加强却是一个需要认真思考的技术含量很高的课题。直接按照商品房建设用地的比例增加廉租房用地面积，的确是增加廉租房数量的一个最简单有效的办法，但是却会由此带来一系列的“不虞效应”。

但廉租房建设并不是说建就建这么简单，业内人士也坦言，政府也有政府的难处。在任何一座城市，城市中心区的地价房价无一例外都是当地的“最高水平”，不要说廉租房，就是经济适用房和普通商品房也难以进入这寸土寸金之地。城市越大，这一点也就越明显。在北京，一季度预计140个楼盘入市，其中六成在五环以外，四环内项目仅占二成，且多以公寓、商业项目为主，四环内均价基本都已上万。因此，如果新增廉租房建设用地，四环以内基本没有可能，五环以内恐怕都很难见到。

困难是困难，但这并不能成为一些地方政府推脱责任的理由。业内人士说，在关乎民生的问题，越是困难，越能够看到一级政府对责任的态度。

应从多方面落实

业内人士指出，廉租房以建设新房为主并不是合适的，如果一级政府不是出于短期内出某种“政绩”的需要，确实把廉租房放在了一个很重要的位置上，那么就应该更多的考虑从多方面入手。

首先是充分利用二手房存量。城市的中心区域往往存在着大量的二手房，这些房屋一般

其次是采用实物补贴和货币补偿相结合的办法。与实物补贴相比，货币补贴显然更加灵活和有效。货币补贴可以直接给房源提供者，也可以以代金券的形式发放给符合条件的低收入者。前一种形式，相当于政府部门与房主签订民事合同，房主愿意以商定价格租给符合条件的低收入者，然后向政府部门定期领取补贴。后一种形式，则直接把货币补到“人头”，低收入者直接在市场上选择自己合适的房源租住，房主再拿代金券兑换现金。这种方法既要不能对使用代金券进行歧视，又要采取税收减免，比如对租金收入免收个税等方式，对房主向低收入家庭提供廉租房予以鼓励。

再次是在新建商品房中混搭进部分政策性住房。深圳不久前出台了一项新政策，要求开发商须建15%政策性住房，包括经济适用房和公共租赁房。应该说，这种思路是非常正确的，这种政策性住房由开发商建造，符合市场规律，效率较高，而且与其他住宅形成了天然的混搭格局。但缺点是强制性味道太浓，对市场形成了行政干预。国外也经常采用这一办法，但国外的通行做法是政府通过对开发商进行税收减免优惠等方式对开发商进行补偿，市场色彩比较浓厚，开发商也更容易接受。

最后才是建设新房。应该说，适当建设新房也是必需的。在对这些新建廉租房的管理上，应该采取更加灵活的方式。由于廉租房不是产权房，因此，范围可以适当放宽。在租金上，应该在相对准确掌握个人收入变化的情况下，采取“梯级房租”的办法，把经济适用房和廉租房之间的“夹心层”也包括进来。对不同收入等级的人采取不同的房租政策，随着收入的变化收取相对较高的房租。对于隐瞒收入的情况，应该予以处罚，直至取消租住廉租房的资格。

当然，这些都需要一个相对完备的个人征信体系来予以保证。正如业内人士所言，在我们的信用体系不完备，整体信用较差的情况下，廉租房不宜建得太好，如果我们没有一个强有力的“退出机制”，太好的廉租房会使社会丧失向上的动力。这显然是一个非常好的善意的提醒

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